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Como emergências prejudicam a eficiência na Manutenção Predial

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Essencial para o funcionamento de uma empresa e para a qualidade de vida das pessoas, a eficiência da Manutenção Predial é uma condição indispensável na rotina da Gestão de Facilities.

 

Porém, há diversos fatores que podem prejudicar o alto rendimento da área, que vão desde o “esperar acontecer” até a falta de gestão adequada.

 

Patrimônio desconhecido — Muitos gestores não sabem exatamente o que têm em mãos por falta de controle do patrimônio e documentação referente, como manuais, planta-baixa, mapas de instalação entre outros. O problema chega a ser tão grave que o patrimônio começa a passar por um processo de intensa depreciação e, pensar em um planejamento para ações de manutenção se torna um sonho distante.

 

Falta de métricas e indicadores — Sem muito controle sobre o patrimônio, o gestor não tem como traçar metas, elaborar métricas e indicadores para avaliar o desempenho de sua equipe e os gargalos de sua estrutura. A manutenção predial permite implementar essas métricas para maior eficiência, mas é necessário que o gestor tenha exata noção de tudo o que tem em mãos, desde recurso humano até o patrimônio que lhe é confiado.

 

Manutenção Reativa — Uma das maiores dificuldades na manutenção, resultado da prática constante dos outros dois itens, é a cultura da área: na maioria dos casos, as atitudes são tomadas após o problema ocorrer. Isso é o que mais prejudica a eficiência da área, pois não é possível planejar, criar cronograma de ações e otimizar o funcionamento de equipamentos e instalações.

 

Manutenção não é “apagar incêndio”

 

Muita gente confunde o trabalho da manutenção com o de um bombeiro: tem de estar sempre pronto para a emergência. No mundo ideal, essa comparação não poderia estar mais equivocada, principalmente na Manutenção Predial.

 

Se uma empresa, condomínio, centro comercial ou qualquer outro empreendimento/estabelecimento que necessite de Manutenção Predial se vê frequentemente em situações de emergência, algo está muito errado.

 

Pense em uma interrupção não prevista da linha de produção por horas ou substituição de maquinário, áreas do prédio inacessíveis devido à necessidade de reformas por causa de um curto-circuito ou vazamento hidráulico… quantos transtornos e prejuízo!

 

A chamada de manutenção corretiva, ou reativa, e tem baixíssima capacidade de previsão. Por consequência, tudo é utilizado até quebrar ou perder suas funções principais [http://br.monografias.com/trabalhos3/estudo-teorias-manutencao-tipos-tendencias/estudo-teorias-manutencao-tipos-tendencias2.shtml], o que pode resultar em paradas por longo período de tempo para reparos ou substituição, indisponibilidade de serviços, entre outros problemas.

 

Manutenção Predial eficiente

 

“Manter” significa conservar, e não resgatar. Manter exige um planejamento prévio, que inclui o mapeamento de todos os equipamentos, instalações e estruturas, e anotações sobre as condições de cada item.

 

Como a manutenção se tornou área estratégica, com grande participação nos resultados da empresa, a busca por eficiência é atualmente uma obsessão dos gestores.

 

Existem vários modelos e conceitos que podem ser aplicados à rotina, para otimizar e mensurar produtividade e efetividade da manutenção predial. Um deles é o conceito de Manutenção Produtiva Total (TPM) [https://pt.wikipedia.org/wiki/Total_Productive_Maintenance].

 

Criado no Japão, o modelo cuja sigla se aplica ao termo em inglês Total Productive Maintenance, tinha por objetivo aumentar a eficiência das estruturas, máquinas e equipamentos das indústrias, mas pode ser aplicado em qualquer edificação.

 

Os pilares que sustentam o TPM são focados em manutenção permanente, efetiva, planejada, sempre priorizando equipamentos e estruturas essenciais para o funcionamento adequado do ambiente.

 

O principal diferencial é que os próprios operadores são responsáveis por fazer a manutenção [https://repositorio.ufsc.br/bitstream/handle/123456789/78934/177319.pdf], ou solicitá-la quando for algum caso especial. A manutenção normalmente é terceirizada e elimina-se o setor específico da empresa.

 

Em sua busca por eficiência, os japoneses avaliaram que a burocracia (necessidade de formalizar pedidos de manutenção) e a aquisição de novos equipamentos nunca consideravam a opinião de quem os utiliza diariamente.

 

Assim, no conceito TPM, o operador ou funcionário é diretamente envolvido no processo de aquisição e pode ser treinado desde o começo para utilizar os novos equipamentos, inclusive para realizar a manutenção.



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